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乐居财经 李礼 5月10日，万联证券发布房地产行业深度报告。

行业核心观点：

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。

投资要点：

A 股房企整体 Q1 业绩探底回升,国央企背景房企保持优势地位：我们统计的 72 家房企 2022/2023Q1 整体营收同比增速为8.58%/+0.06%，同比变动-20.58pct/+11.35pct。其中，国/央企、民营房企营收增速分别为-3.30%/-11.90%；2023Q1 国/央企、民营房企营业总收入同比增速为 7.84%、-4.27%。利润方面，我们统计的72家房企2022年整体归母净利润同比增速为-146.11%,2023Q1归母净利润同比下滑 11.53%，明显收窄。

Q1 行业毛利率与净利率有所企稳：我们统计的 72 家房企2022/2023Q1 整体毛利率水平为 17.73%/17.32%，保持相对稳定。其中， 国 / 央 企 、 民 营 房 企 2022 年 毛 利 率 水 平 分 别 为21.29%/15.27%，2023Q1 分别为 22.11%/14.30%，国/央企毛利率水平较 2022 年回升。

2022 年行业下行期资产减值损失大幅增加，2023 年以来销售回暖，减值风险显著缓解：2022 年，我们统计的 72 家房企合计计提资产减值损失 1010.36 亿，同比增长 61.35%。按企业性质看，发生资产减值的房企仍以民企为主，占比达 66.24%。

杠杆水平短线抬升，销售回暖下 Q1 回款好转：我们统计的 72 家房企整体剔除预收账款后的资产负债率以及净负债率在 2022 年有所抬升，现金短债比在央国企与民营房企之间分化加剧，我们认为主要是央国企高信用带动销售回款相对更好所致。2023 年Q1，我们统计的 72 家房企整体销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为 0.28%，国央企背景房企同比增速为 22.65%，表现突出。行业预收账款规模首现收缩，预计随着销售端的企稳将有所修复，我们统计的 72 家房企 2022 年整体预收账款为 2.79 万亿元，同比增 速 为 -14.05% ， 2022/2023Q1 预 收 账 款 营 收 覆 盖 率 为110.24%/113.93%。

基金重仓配置比例持续下降。2022 年及 2023 年一季末房地产行业基金重仓配置比例持续下降。重点个股持仓有所分化，保利发展、万科、金地集团等头部房企遭减持，华发股份、滨江集团等销售表现较好的地方龙头获得增持。保利发展持仓总市值仍居于房地产行业基金重仓持股首位，其次是招商蛇口、万科。

风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。

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